Коммерсант-Дом: Ипотека: занять и сохранить

0

Экономическая нестабильность заставляет искать способы надежного сохранения средств. Вместо низкодоходных депозитов и других финансовых инструментов непрофессиональные инвесторы рассматривают вариант вложения в недвижимость, пусть даже с привлечением ипотечного кредита. Ключевыми рисками в этом случае становятся вероятность снижения или потери доходов и невозможность выплачивать кредит.

Ситуация располагает

Экономические санкции в отношении российских банков и компаний, внешнеторговые ограничения, усиление геополитической напряженности привели к замедлению роста экономики и обесценению отечественной валюты. Недавно Банк России оставил на уровне 8% ключевую ставку, констатировав при этом, что до конца года инфляция будет превышать уровень 7%. В то же время максимальные ставки по розничным депозитам, по данным ЦБ, в июле составляли 7,89% годовых (на срок от года до трех лет).

Популярным инструментом если не инвестирования, то сбережения средств снова становится жилая недвижимость. «В отсутствие доступа к рынкам ценных бумаг и навыков работы с ними именно приобретение недвижимости остается доступным инвестиционным инструментом. Банковские вклады в валюте сейчас почти бездоходны, в рублях — ненадежны,- констатирует генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов.- Недвижимость очень чувствительна к пертурбациям в экономике, но отличается тем, что цена на нее если и снижается, то только в исключительных случаях и крайне медленно — ощутимого снижения стоит ожидать только в случае масштабного кризиса образца 2008 года. Как только появляются сигналы к улучшению экономики, цены на недвижимость снова начинают быстро расти. Стагнация на рынке должна закончиться, как только прояснится политическая обстановка. В то же время нельзя сказать, что сейчас цены на недвижимость падают — они просто не растут».

В таких условиях излюбленный метод сбережения средств с помощью покупки квартиры может выглядеть рискованным и неоправданным. Однако стабилизация цен на недвижимость и отсутствие альтернативных инструментов для непрофессионального инвестора делают покупку квартиры интересным вариантом даже с условием привлечения ипотечного кредита. «Пока сложившаяся на рынке недвижимости ситуация располагает к покупке квартиры,- отмечает генеральный директор Galaxy Realty Филипп Третьяков.- Во-первых, цены на недвижимость в этом году повышались только по мере готовности проектов. Во-вторых, сейчас банки пока легко кредитуют покупателей новостроек и предоставляют выгодные условия по ипотеке со ставкой 13-14% в год».

Действительно, ставки по ипотечным кредитам пока только начали реагировать на кризисную ситуацию. В последнее время ипотечные кредиты были едва ли не основным драйвером роста розничного кредитования в условиях вектора политики ЦБ по снижению доли высокорисковых необеспеченных кредитов в банковских портфелях. В дальнейшем ситуация будет меняться. «Ставки по ипотечным кредитам будут увеличиваться вследствие роста стоимости привлекаемых средств и ужесточения условий привлечения средств за рубежом»,- говорит аналитик Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Андрей Туманов. Банкиры, впрочем, не ждут резкого увеличения ставок по одному из основных видов розничного кредитования. «В случае сохранения текущей экономической ситуации в стране ставки по ипотеке до конца года могут корректироваться в сторону незначительного увеличения»,- считает вице-президент, начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие» Анна Юдина. «С учетом уже выданных кредитов средняя ставка по ипотечным кредитам в 2014 году составит около 12,5%»,- резюмирует Андрей Туманов. По данным ЦБ, с начала года средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение каждого месяца, составляли 12-12,3% годовых. В июле, по наблюдениям регулятора, жилищные кредиты в рублях выдавались под 12,2% годовых.

Антикризисный заем

По мнению участников рынка, сейчас многие заемщики покупают квартиру в ипотеку именно с целью сохранения имеющихся средств. «Сберегательный спрос на недвижимость мы зафиксировали еще в первом квартале текущего года,- подтверждает заместитель председателя правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова.- Когда курс рубля начал колебаться, многие банковские клиенты решили вложить свои сбережения в покупку квартиры. Те, чьих сбережений не хватало для приобретения жилья за наличные, пользовались ипотечным кредитом. Это явление мы видим до сих пор: по нашим оценкам, более 20% ипотечных сделок совершается с целью вложения средств».

Правда, успешным в инвестиционном плане такое вложение может быть только при соблюдении ряда факторов, ключевым из которых остается рост цен на недвижимость в будущем. Максимальный доход, по единодушному мнению экспертов, дает приобретение квартиры на начальных стадиях строительства и ее продажа к моменту окончания строительства. «Если говорить о первичном рынке недвижимости, то, приобретая квартиру на ранних стадиях строительства, а продавая уже готовое жилье на вторичном рынке, можно заработать до 30% на рынке Москвы и Московской области,- говорит Анна Юдина.- Такой доходности и стабильности с точки зрения рисков нет ни у одного инструмента инвестирования». Эксперты советуют обратить внимание на недвижимость, расположенную максимально близко к Москве. «На наш взгляд наиболее привлекательны для этих целей квартиры эконом- и комфорт-классов в жилых комплексах, расположенных в пределах 5-10 км от столицы в городах с хорошей транспортной доступностью: рядом со станциями метро, железнодорожными платформами и автобусными остановками,- говорит генеральный директор Galaxy Realty Филипп Третьяков.- В этом плане сегодня интересны Люберцы, где метро появится в 2015 году, и Химки, где станции легкого метро начнут работать к 2017 году».

Однако времени на то, чтобы заработать на таком вложении, у заемщика совсем немного: выходить из кредита нужно будет не позднее чем через полтора года. «Если квартира приобретается в ипотеку для последующей перепродажи, для получения максимальной выгоды от покупки необходимо войти в проект на ранней стадии готовности, выбрать схему оплаты с минимальными аннуитетными платежами и продать квартиру по возможности быстрее — год-полтора»,- рекомендует генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов. Директор департамента ипотечного бизнеса Локо-банка Ирина Дзюба указывает, что для эффективности такого вложения ставка до окончания строительства не должна превысить 13% годовых.

Правда, чтобы соблюсти это условие, нужно будет, скорее всего, брать кредит в госбанке или в своем «зарплатном» банке, предлагающем для своих клиентов отдельные условия. Сбербанк сейчас предлагает кредиты на приобретение строящейся недвижимости под 12,5-13,5% годовых в зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса. Сумма кредита — до 85% договорной стоимости приобретаемой недвижимости. Райффайзенбанк кредитует покупку строящегося жилья до регистрации права собственности для новых клиентов под 13,5-13,75% годовых, для зарплатных — 12,5% годовых. После регистрации права собственности ставки снижаются на 1% годовых для всех перечисленных категорий заемщиков.

В кризис в пользу меньшей суммы кредита говорит и тот факт, что это позволяет снизить риски оказаться неплатежеспособным и понести дополнительные расходы в виде штрафов. «Особенно в условиях экономической нестабильности еще на стадии оформления ипотечного кредита заемщику стоит обратить особое внимание на размер ежемесячного платежа,- советует Андрей Туманов.- Платеж по кредиту не должен превышать 45% дохода семьи. Если доля выплат по ипотечному кредиту в общем бюджете значительно повышается, растет и риск неплатежеспособности при малейшем снижении дохода. Также временных трудностей с погашением кредита можно избежать, предварительно позаботившись о создании подушки безопасности, равной сумме четырех-шести обязательных платежей по кредиту».

Лучше все готовое

Правда, участники рынка с опасением смотрят на ближайшие перспективы строящейся недвижимости, высоко оценивая риски увеличения заявленных сроков строительства, что может означать для заемщика дополнительные затраты по выплате кредита. «Принимая особенности текущей ситуации, сегодня в ипотеку выгодно покупать недвижимость, находящуюся на финальной стадии готовности,- отмечает Алексей Белоусов коммерческий директор Capital Group.- Во-первых, на текущем рынке покупатель может рассчитывать на преференции при стопроцентной оплате контракта. Во-вторых, он сэкономит на обслуживании кредита. В третьих, у объекта на финальной стадии реализации отсутствует вероятность задержки в строительстве, что также немаловажно при принятии решения об инвестициях в новостройку».

В этом случае речь будет идти только о сохранении имеющихся средств, но никак не о получении дополнительного дохода. «Доходность от вложений во вторичную недвижимость в среднем составляет 5-7% в год, а если учесть возможность передавать в аренду недвижимое имущество (для вторичного рынка), то доходность вложений повышается еще на 5-6% в год,- сказала Анна Юдина.- Таким образом, высокой доходности без передачи в аренду недвижимости не достигнуть, можно только сохранить вложения». «Предположим, вы имеете 2 млн руб. наличными, их можно разместить на депозит в банке либо использовать в качестве инвестиций — приобрести квартиру для сдачи в аренду и последующей продажи,- рассуждает заместитель директора департамента ипотечного кредитования банка »Петрокоммерц« Дмитрий Шапочкин.- В первом случае вас ожидает доходность 5-10% годовых в рублях в зависимости от банка и условий вклада. Если же имеющуюся сумму вы направляете на покупку квартиры стоимостью 10 млн руб., то 8 млн руб.- ипотечный кредит. Ставка по ипотеке 13% годовых в рублях, срок кредита десять лет, ежемесячный платеж по кредиту 120 тыс. руб. Доход от аренды составляет 50 тыс. руб. Рост цен на недвижимость, допустим, 9% в год, то есть на уровне инфляции. Доход от сдачи в аренду частично компенсирует ваш ежемесячный платеж по ипотечному кредиту, тем не менее вы находитесь в минусе до момента продажи квартиры, в момент продажи стоимость квартиры, которая выросла в течение десяти лет, компенсирует все инвестиции и обеспечивает доходность на уровне 9,96% годовых». Однако и в этом сегменте можно потерять вложенные средства в среднесрочной перспективе.

Елена МЕЛОВАНОВА

Комментарии закрыты.

This website uses cookies to improve your experience. We'll assume you're ok with this, but you can opt-out if you wish. Accept Read More

Privacy & Cookies Policy