Коммерснат-Городская среда: «Присутствие государства в экономике нужно минимизировать»

0

В стране вроде бы кризис, при этом объемы строительства жилья не уменьшаются, а объемы ипотечного кредитования вообще растут. Об этом феномене мы беседуем с министром строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаилом Менем.

— Какова динамика ввода жилой недвижимости?

— За восемь месяцев этого года введено 42,8 млн кв. м, что на 5,8% меньше аналогичного периода прошлого года. Подчеркну, что небольшое снижение связано с падением объема индивидуального жилья, динамика ввода многоквартирных домов сохраняется на уровне рекордных 2014-2015 годов. По данным регионов, всего в России к концу года должно быть сдано 76-77 млн кв. м — это если исходить из пессимистичного сценария. Более оптимистичный вариант — 80 млн кв. м.

— Какую поддержку просят застройщики у государства и какую — получают?

— Поддержка субсидирования ипотечной ставки сыграла свою роль: порядка 40% всех ипотечных кредитов в этом году были взяты с господдержкой. Программа заканчивается в этом году, и пока мы еще только обсуждаем, чем ее заменить. Но она уже и не совсем актуальна, потому что средняя процентная ставка по ипотечным кредитам по стране — 12,7%, то есть коммерческие ставки постепенно снижаются до уровня ставки с господдержкой.

— Большие объемы ввода жилья тормозятся еще и недостатком земель с необходимой инфраструктурой…

— Два последних года были рекордными по объемам ввода жилья, в результате свободных земельных участков под комплексное освоение территорий с имеющейся и готовой инфраструктурой практически не осталось, и это очень серьезный вызов. Грубо говоря, мы съели готовую инфраструктуру. Сейчас застройщикам приходится создавать ее самостоятельно и закладывать расходы в стоимость квадратного метра, а это могут себе позволить буквально несколько субъектов Российской Федерации: Москва, Московская область, может быть, Санкт-Петербург.

— Что же делать остальным регионам?

— А в остальных регионах, если застройщик будет закладывать инфраструктуру в стоимость квадратного метра, он просто ничего не сможет продать. Да и у регионов возможности инвестировать в инфраструктуру сейчас нет. И вот здесь как раз и требуется помощь государства. Как известно, жилищное строительство — это приоритетный проект. Для его реализации обсуждается финансирование с 2017 года в размере 20 млрд руб. как раз на развитие инфраструктуры. Сегодня мы работаем над теми критериями, по которым регионы будут попадать в эту программу. Эта работа будет закончена до конца года, и с января запустим процесс. По предварительным предложениям, которые мы представили в правительство, планируется субсидирование процентной ставки при строительстве инженерной инфраструктуры, а для социальной и внутриквартальной транспортной инфраструктуры — прямые дотации.

— Кстати, о Подмосковье. Вокруг МКАД образуется целый пояс сплошной многоэтажной застройки. У вас нет ощущения, что все эти территории, которые когда-то именовались зеленой зоной, становятся новым спальным районом Москвы независимо от административной принадлежности?

— Безусловно, такое ощущение есть, и мы приветствуем инициативы губернатора Московской области насчет снижения этажности в микрорайонах комплексной застройки. Если эти благие намерения будут реализовываться, то все-таки есть надежда, что новые микрорайоны Подмосковья не будут иметь такую этажность. Региональные власти должны понимать, чем это все закончится и насколько высока вероятность коллапса той же дорожной инфраструктуры.

— Есть ли риск того, что все эти новостройки просто перестанут покупать?

— Важно, чтобы параллельно со строительством жилья создавались рабочие места — тогда будет устойчивый спрос. Это тоже зона ответственности в том числе региональных властей.

— Какие есть возможности развития сложившихся городских агломераций? Место под застройку еще осталось?

— В первую очередь — промышленные территории. В крупных российских городах до 20-25% территории заняты промзонами, которые сегодня не функционируют по прямому назначению. Понимаете? Это не считая работающих заводов и фабрик. А ведь это как раз те территории, где уже есть готовая инженерная инфраструктура. Только в Москве промзонами занято более 18 тыс. га.

— Это те, которые пока не застраиваются?

— Именно. К реновации предлагается чуть более 4 тыс. га, и на них можно будет построить чуть более 100 млн кв. м. Это не только жилье, но и коммерческая недвижимость. В Санкт-Петербурге можно вовлечь в оборот почти 7,8 тыс. га промзон — это так называемый серый пояс, примыкающий к центру города.

В Екатеринбурге — 4,5 тыс. га, предполагаемый объем строительства — 110 млн кв. м недвижимости. Принятый закон N373-ФЗ позволяет застраивать неэффективно использованные застроенные земли. Собственники могут развивать их самостоятельно, если это у них не получается — инициатива передается в руки органов местного самоуправления.

— Но и от промышленного производства нельзя отказываться…

— Весь мир идет по пути создания индустриальных парков, причем за пределами городов и тем более не в исторических центрах. Иногда целесообразнее вообще новый город построить. Вот сейчас начинается строительство нового города Циолковский рядом с космодромом Восточный. Там уже начинается строительство жилья, в основном для тех, кто будет по контракту работать на космодроме.

— Сейчас приняты поправки к закону о долевом инвестировании, в чем их польза для дольщиков?

— У нас каждый договор долевого участия (ДДУ) граждан в строительстве дома должен страховаться. Ранее страховать могла любая компания, а тариф там был 0,2-0,3% от стоимости договора — по сути, номинальный, то есть в случае форс-мажора страховые обязательства по таким договорам вряд ли будут выполнены. Теперь совместно с ЦБ мы ограничили количество страховых компаний, которые работают на рынке долевого строительства, их стало 20, и тариф стал разумный: около 1%. Подчеркну: оплачивает страхование застройщик, а не дольщики. А с 1 января 2017 года любой договор ДДУ будет страховаться не в страховой компании, а в специально созданном государственном фонде. Хочу отметить, чтобы не было путаницы: если в доме продажи уже начались и хотя бы один договор застрахован до 1 января, фонд не будет перехватывать страхование этих новостроек, они будут и дальше страховаться в той же компании. Фонд будет брать на себя обязательства только по новым проектам.

— Перейдем к ипотечному кредитованию, без которого рынок жилой недвижимости просто не может существовать. Вас не пугает большой объем кредитов?

— Самый большой объем ипотечных кредитов пришелся на 2014 год. Сложно представить: 1 трлн 760 млрд руб. В 2015 году цифры снизились, несмотря на рекордные объемы ввода жилья: 1 трлн 100 млрд. А в этом году, по результатам восьми месяцев, объем ипотеки вырос на 34%, то есть мы возвращаемся к рекордным показателям 2014 года. А насчет «пугает»… Вот смотрите: Центробанк требует, чтобы минимальный взнос при субсидированной ставке был не менее 20%. А в реальности средний первоначальный взнос по стране — около 37%. То есть люди подходят ответственно к своей кредитной нагрузке, стараются максимально увеличить объем первичных собственных средств при покупке жилья. Сегодня ипотека — это единственный реальный шанс для молодых семей, для людей среднего класса улучшить свои жилищные условия. Поэтому ипотека развивается, и мы будем ее поддерживать — это действительно драйвер в развитии жилищного строительства. С 2005 года объем ипотеки вырос в 20 раз. Ни один сектор экономики не вырос так у нас в стране. Это действительно прорыв. И благодаря ипотеке 5 млн семей за последние 12 лет улучшили свои жилищные условия. Перелом произошел, когда АИЖК стало развивать систему рефинансирования ипотечных кредитов. Ипотеку стали выдавать средние и малые банки регионов.

— Какие регионы наиболее «ипотечные», а какие — наименее?

— Наиболее активно ипотека развивается в Москве, Московской области, Краснодаре, Татарстане, Башкирии, Ростове, Калининграде. Но практически во всех субъектах люди имеют возможность взять ипотечный кредит. К сожалению, количество банков не так уж велико. Основная доля ипотечного портфеля приходится на Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк и еще ряд банков, но, конечно, хотелось бы, чтобы было больше банков, которые принимают участие в этой программе. С другой стороны, прямое рефинансирование со стороны АИЖК уже не так актуально, как на первой стадии. Сегодня перед агентством стоят другие задачи — я это могу сказать как заместитель председателя наблюдательного совета. Это в первую очередь ИЦБ (ипотечная ценная бумага), которая будет выпускаться под гарантии агентства. Работа в этом направлении ведется активно.

— И еще — строительство арендных домов.

— Да, у нас ведь уже порядка 1 млн кв. м арендного жилья построено. Мы пока не понимаем, какой будет спрос на это жилье именно с психологической точки зрения — все-таки люди привыкли, что собственником быть лучше, чем арендатором. Сегодня мы с АИЖК готовим целый ряд пилотных проектов в крупных городах, в том числе в Москве, которые позволят нам выработать стратегию по развитию арендного жилья в стране.

— Не идет ли речь о создании госкомпании в строительстве?

— Мое мнение, что присутствие государства в экономике нужно минимизировать. Это касается и строительства, и жилищно-коммунального хозяйства, и городского благоустройства. Государство в экономике не очень эффективная конструкция, основная наша роль — регулирование.

— Ну и последний вопрос: какой совет лично вы можете дать людям, которые рассматривают сейчас возможность приобретения жилья, в том числе в кредит?

— Сейчас такой момент, когда цена квадратного метра достаточно низкая и вплотную приближается к себестоимости. И если на семейном совете уже принято решение об улучшении жилищных условий и возможном вхождении в ипотечную программу, нужно воспользоваться этим моментом. К тому же пока еще работает программа субсидирования ипотечной ставки. И конечно, нельзя покупать жилье по серым схемам — только по закону N214, который в нынешней редакции достаточно эффективно защищает права дольщиков.

Интервью взял Андрей ВОСКРЕСЕНСКИЙ

Комментарии закрыты.

This website uses cookies to improve your experience. We'll assume you're ok with this, but you can opt-out if you wish. Accept Read More

Privacy & Cookies Policy